購入資金を融資する立場から見た違い

不動産投資ローンと住宅ローンは性質が異なり、物件を購入する際の銀行等金融機関の貸し付けに当たってのスタンスは大きく異なり、融資の可否を判断する審査基準も全く異なります。

住宅ローンは借りる方の人生への貸付と言え、所得税についても優遇制度が設けられているほどです。
金融機関の立場で見た審査過程では、借りる方の年令、職業、勤務先、勤務年数だけでなく健康状態やライフプランなどもチェックする、いわゆるその人の返済能力をメインに審査します。

一方の不動産投資ローンはビジネス計画を対象とした融資で、ローンの対象物件の種類や状態、立地状況、運営プランなど物件の収益性に重きを置いた審査が中心です。
このように住宅ローンは人への融資、不動産ローンは賃貸不動産物件に対する融資の意味合いが強いです。

住宅ローンの具体的な審査項目

第1に借りる方の信用情報の審査が挙げられます。
信用情報機関が保有するクレジットカードの利用・支払い状況、キャッシングなどの利用状況が確認されます。
信用情報とは、俗にブラックリストとも呼ばれますが、別に支払い遅延者がリストアップされているわけではありません。
カード等を利用する方の単なる支払い状況が、記録されているのです。
当然、他の借金があることを理由に審査が通らないことはなく、返済能力が十分かどうかの情報とされるので、借金というより支払い遅延が大きくマイナス要因となるケースが多いです。
とはいえ返済能力の視点からは借金も少ないに越したことはありません。

第2に職業が参考にされますが、どうしても大手企業従業員や公務員であれば安定性が評価され審査には有利です。
しかし、中小企業に勤務する方や自営業者が借りられない訳ではなく、収入が安定しているか否かがポイントで、勤続年数や事業の継続期間が重視されます。
第3に健康状態が審査され、一般的なケースはローンを組むに当たり団体信用生命保険に入るので、保険に入れる健康状態であることが求められます。
持病があるケースでは、生命保険への加入の可否を確認しておきましょう。

不動産投資ローンの具体的な審査項目

第1に物件の収益性が審査されます。
投資対象物件が長期間に渡り、収益を上げて返済が滞る恐れがないか否かを総合的な見地から審査されます。
駅から近い、人気のエリアに近いなど諸条件から、空室発生リスクが低いと認めてもらえると、融資では有利に働きます。
反対に、駅から遠いなどの理由で、空室発生リスクが高いと認定された場合、審査のハードルは高まります。
つまり、十分に収益を上げられ、キャッシュフローにも問題ないと認定してもらえるようなビジネス計画を立てて運営していくことを信用してもらえるかどうかが重要で、運営プランなしに交渉は成り立ちません。