不動産投資の時の頭金の扱いについて

個人の居住用として住宅を購入する場合と異なり、投資用にマンションや住宅を買う場合には頭金はそれほど厳密に考える必要はありません。

個人用の住宅購入のためのローンでは、物件の総額の1～3割程度、できれば2割以上は頭金を用意しておくのが適当とされています。
これは個人住宅として購入する場合には、その物件を購入することで何らかの収益が契約者に生まれるわけではありませんので、他に就いている仕事で確実に返済をしていけるかどうかの補償が金融機関側にとって欲しいからです。

一方で投資用として購入する不動産の場合には、物件の引き渡し後に収益が出るということが前提として貸出します。
ですので仮に購入時に必ずしも多額の頭金が用意できなくても、ローン契約時に提出する事業計画書の内容がしっかりしていれば回収に問題はないとして審査を通してくれる金融機関も多くあります。

とはいえ頭金を用意できればそれだけ早くにローンを完済することができ、早い段階から収益を高めることができますので資金に余裕があるなら頭金として支払いしておくことが勧められます。

なお業界用語では物件購入金額全てをローンとして借り入れることを「フルローン」、さらに税金や諸経費分も加えた金額を融資として受ける場合を「オーバーローン」といいます。

あえて頭金を払わないという選択

仮に頭金として物件の数割程度の現金を用意できるとしても、そこですぐに支払いをしてしまうことがよい選択となるわけではありません。

というのも頭金として数百万円を先に振り込んでしまうとそのことにより手元ですぐに使える現金がなくなってしまうからです。
ローン返済中に別に欲しいと思える投資物件ができたり、現在の物件に手を入れる必要ができたときに対応ができなくなってしまう可能性があります。

ただし今回が初めて投資用物件を購入するという場合には、一般住宅同様に物件総額の1～3割程度の金額を頭金として入れられればそれによって金融機関からの信頼を得られるので、ローン契約時の審査を通りやすくするために支払った方ががよいです。

不動産投資に慣れてきて複数の物件を所有するようになると、金融機関もその人の不動産運営の手腕が判断材料になりますので、フルローンやオーバーローンの申し込みが通りやすくなります。

頭金として1～3割を用意する場合にもう一つ計算しておきたいのが購入後に必要になる購入諸経費（税金・登記費用など）です。
物件購入時に必要になる諸経費は物件総額の7～9％くらいと言われています。
ですので最初の物件購入時には、その物件総額とは別に18～38％程度の金額を手元に使えるお金として用意しておくのが安心です。